商品房买卖合同纠纷的典型案例

2015-09-01 11:38      2015-09-01 11:38      admin

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2005年5月14日，王女士与开发商签订《商品房买卖合同》，购买位于北京西城区商品房一套，总价款840000元，同时双方约定开发商在商品房交付使用后300日内为买方办理完毕产权过户手续。购房后，王女士即一直在该房中居住，但开发商迟迟没有履行办理房屋产权过户手续的相关义务。2013年5月，王女士委托中润律师事务所，将开发商诉至法院，要求判令开发商继续履行合同，配合王女士办理该房屋产权过户手续。

庭审中，作为被告的开发商辩称：不同意原告的诉讼请求，原告迟迟没有按照合同的约定支付首付款，至今仍有57000元未付。为此我方已在2007年起诉，贵院也判令原告支付上述款项及相应的违约金，该判决已经生效，我方亦申请了强制执行，但原告仍迟未支付。我方认为原告在没有支付前述判决书所规定的义务前，被告不能为原告办理房屋过户手续。被告已结束房地产开发业务且公司已更名，在结束业务前多次通知原告及原告的贷款银行，要求补交首付款及提供交付相应契税及公共维修基金的票据，但是我方至今没有收到原告提交的材料，所以原告没有办理产权证的原因在于原告本人，我方没有义务和条件协助对方办理过户手续。

我方律师代理意见：
         一、被告应履行为原告办理产权过户手续，根据原被告双方签订《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故，办理房屋所有权证是被告的合同义务。更何况，原告已向被告支付了公共维修基金、契税、产权代办费等费用，只是原告缴费后被告以冲抵房款为由取走了付款收据。虽然此事被告予以否认，但这是客观事实，被告当时的经办会计手写了费用清单。依据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。因此，被告应及时为原告办理产权过户手续，将涉案房屋所有权证办理到原告名下。

二、未能办理产权过户的相关责任在于被告，原告未支付剩余首付款的原因是因为被告交付的涉案房屋在交付一年内即出现漏水现象，直至今日仍在漏水，原告依据《合同法》第六十六条规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。后被告就原告未支付剩余房款起诉原告，判决生效后，原告和被告达成一致意见，被告同意原告所欠剩余房款待房屋漏水问题彻底解决后再行支付。另外，被告在获得法律给予相应救济的同时应继续履行合同，而不是单方面采取措施，拒绝履行应尽的办理房屋产权过户的义务。所以，原告尚欠少量房款，不构成被告拒绝办理房屋产权证的法定理由，且相应的过错在于被告。

三、被告不存在办理产权过户手续的客观障碍，经我方向相关部门了解，被告虽然已进行了业务变更，无法由被告直接向原告出具税控发票，但可以现有身份前往管辖税务机关办理代开手续，由税务机关代其开具涉案房屋的税务发票。取得购房发票后，进行契税和公共维修基金的缴纳即可办理房屋产权过户手续。

            原告在本案审理期间，已通过法院向被告支付了所欠房款及违约金。

            综上，原告的诉求有明确的合同依据和法律依据，被告未履行办理产权过户义务构成违约，应承担继续履行合同义务及违约责任，同时被告为原告办理涉案房屋的产权过户手续不存在任何客观障碍，被告的抗辩理由并不成立。

           最终，法院审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。合同签订后，原告依约履行了给付被告购房款的义务，被告亦应依约履行协助将涉案房屋过户至原告名下的义务。被告虽在合同签订后发生了名称变更，但其所称的业务变更，没有人员办理的理由，不成立其拒绝履行合同义务的合法抗辩事由，被告应继续履行合同义务，协助将涉案房屋过户至原告名下。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告某某公司继续履行合同，于本判决生效后三十日内协助将位于某某号房屋的产权过户至原告某某名下。

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