商品房预售中的风险_中润律师事务所

商品房预售中的风险

2015-09-01 11:33 2015-09-01 11:33 admin

据《中国经济周刊》专家介绍，商品房买卖尤其是商品房预售中存在几大风险：
1.质量问题，在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位于首位；
2.计量风险，有些开发商有意改变建筑面积，不明示公摊面积；
3.虚假宣传的风险，售楼时开放商总是把房子宣传得无与伦比，购房人入住时才发现不兑现，事事不如意；
4.规划变更风险，不少期房消费者反映开发商擅自变更规划设计；
5.定金风险，房屋预售开发商的定金可谓是五花八门，层出不穷；
6.产权风险，产权是所购商品房重要的法律依据，但大量消费者投诉拿不到产权证；
7.合同风险：消费者因为信息不对称，法律和消费知识缺乏，导致对合同不对等、不公平无法察觉的情况时有发生，致使其权益受到侵害；
8.延期交房风险等。
以下是本所律师针对商品房买卖中的突出风险所做的重要提示：
一、定金
购房时最好不要与开发商签订订购协议书，不要交纳定金。因为在商品房交易过程中，签订订购书、交纳定金不是签订商品房买卖合同的一个必经的前置性程序，只要双方经协商一致，就可以直接签订商品房买卖合同。如果购房人迫于无奈必须交纳定金，那么在交纳定金之前，应注意以下事项：
1.应注意审核开发商的“五证”是否齐全；
2.交纳定金之前要索取合同文本，仔细阅读，如果签订补充条款，达成一致意见后要将开发商的承诺写进认购书；
3.避免使用“订金”、“预付款”、“保证金”、“押金”等，而是用“定金”，以防保证房屋买卖合同签订不成时所交款项能退回；
4.认购书最好使用建委及工商行政管理局联合制定的《商品房认购书》范本，并不同意对内容进行修改；
至于“内部认购”或无销售许可证的项目，因其本身不具备销售条件，在任何情况下都可要求退还定金，购房人做好提起诉讼的准备即可。
二、一房多卖
因现阶段法律实践中，商品房预售合同登记备案制度通常使合同具有对抗第三人的效力，因此购房人在购买房屋时一定要非常小心，要仔细审核、多方了解拟预购的房屋始发是否还存在其他买卖合同关系（建委网站可查），以免上当受骗而损失钱财。毕竟，“一房多卖”的开发商通常是资金上存在困难，因此购房人即使事后通过法律途径追求其欺诈行为的法律责任，很可能也是赢了官司但不能执行，反而使损失扩大。为了从根本上杜绝开发商“一房多卖”的行为发生，建议购房人在2008年7月1日建设部新颁布的《房屋登记办法》实施以后，最好在合同中约定办完登记备案后还要在一定期限内办理预告登记。

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