中介合同中的霸王条款

2015-09-01 11:19      2015-09-01 11:19      admin

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赵先生赵太太是一对夫妻,他们被自己曾经委托的一家二手房中介告上法庭,理由是他们没有依据合同约定交纳违约金.

2005年,赵先生夫妻委托当地一家中介公司出售一套住房,双方约定,中介费为2万元.交易成功的话,卖方支付中介费为1万元,买方向中介支付另外1万元.赵先生在订立中介合同的当天,向中介公司的工作人员询问了一些关于二手房交易的事项.

赵先生问中介公司的工作人员:我听说房屋交易要征收营业税,不知道有没有这回事?中介的工作人员答道:没有,不用交营业税.

这里律师要解释一下什么是营业税.我们国家规定,营业税就是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。它的范围很广,按照比例征收,按照不同的行业制订不同的税率.二手房交易就是其中一项,最高要支付总房价的5.5%,是二手房交一种很可观的一笔支出.

二手房营业税的历史最早可以追溯到1994年，国家出台《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则.当时并没有规定独立的二手房营业税,个人销售所购置住房的，按照营业税制的规定，均应当按照“销售不动产”项目全额计算缴纳营业税。不过，由于多方面的原因，各地实际上并没有真正地执行税收政策.　　

赵先生为了以防万一,委托中介公司在订立合同时,一定要写这样一个条款,一旦过户的时候存在营业税,赵先生有权中止交易.中介公司办事效率很高,很快为这套房子找到了买主陈女士.

没过几天,当地政府下发了一个通知,所有的二手房交易都要交纳营业税.陈女士和中介公司分别找到赵先生,商谈如何交纳营业税,可是双方各执一词,最终没有达成一致意见,这场交易也就没有成功.

赵先生想,既然交易没有成功,那他自然不应该向中介公司交纳中介费.

可是中介公司却不这么看,他们派工作人员找到赵先生.工作人员给赵先生出示了一份合同,赵先生一看,正是他和中介公司签订的那份<<房地产代理销售协议>>.中介公司的工作人员指给赵先生,您看这儿,代理协议的第十八条规定:

买卖双方中任一方若未能出按照本协议出卖或买入该房产，违约方不仅应支付中介公司中介费1万元，还应代替买卖双方的另一方向原告支付中介费人民币1万元.

赵先生这一看,吓了一跳,照这么说,难道我要支付你中介公司2万元么?

中介公司的工作人员哼哼一笑,说您不交也可以,等着上法庭作被告吧.

赵先生说: 告就告,谁怕谁啊!

虽然嘴上说得很强硬,赵先生的心里可没底.他立刻去找了一名律师,咨询这笔钱,到底该不该交.

律师仔细的查看了赵先生带来的合同条款和各种资料,看完以后告诉赵先生,你不要担心,让他告嘛,我们应诉就是了.

不久之后,赵先生接到了来自法院的传票,中介公司果然把赵先生告上法庭.

中介公司依据委托协议,要求赵先生支付2万元中介费.

赵先生的律师针对此诉讼请求,也作出了答辩.赵先生的律师认为,第一,中介公司没有促成双方买卖交易成立,根据我国合同法第427条的规定,原告只能要求委托人支付必要的费用.

第二,交易不成立,并不是因为赵先生违约,因为赵先生在订立代理合同时订立了补充条款,一旦该交易需要征收营业税,赵先生有权中止交易.

第三,代理协议是中介公司提供的,其中第18条的约定,无论交易是否成立,中介公司都可以收取报酬,这明显属于霸王条款,根据合同法的规定,应属无效.

经过激烈的法庭辩论,法官在权衡了双方当事人的主张,及对各项证据予以充分质证后,不久作出了判决.法官认为:根据我国合同法关于居间合同的有关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。现原告未能促成买卖双方签订正式的房地产买卖合同，原告不能向两被告主张佣金。而根据原告提供的代理买卖协议来看，该合约是原告提供的格式合同，第十八条的规定使原告处于无论其提供的居间服务行为是否成功均可从中受益的地位，房屋买卖若未成交，买方或卖方就应承担违约责任，向原告支付违约金，该条约明显加重了买卖双方的责任，应属无效，对合约各方无约束力。综上，原告要求被告支付居间服务报酬人民币20000元的诉讼请求，本院不予支持。驳回原告的诉讼请求。

本案最终以赵先生的胜利告终,通过本案,律师提醒各位消费者,在与开发商或者与房屋中介这些公司订立合同的时候,一定要仔细斟酌合同条款.如果经济条件允许的话,最好委托一名律师,对合同条款进行斟酌和谈判,这样才能把消费者的风险降到最小.著名房地产律师秦兵打过这样一个比方,我们的身体平时很健康,大家都不愿意花钱去做体检,等到出了病,才想起来去找医生,律师也经常碰到这样的问题,消费者往往不愿意花钱请律师帮自己的合同把把关,却常常在事后付出惨重的代价.本案的赵先生是比较幸运的,他对二手房买卖的关注,积极主动地提出要求,与中介公司订立了对自己有利的补充条款,很大程度上保护了自己的权益.

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