不动产登记与房屋买卖合同的效力
2017-04-07 16:28 2017-04-07 16:28 中润律师
（一）案情介绍：
2006年1月9日，张三、李四协商后，由李四出具一份买房合约给张三，其主要内容是：李四自有房屋一幢，以人民币346000元的价格出卖给张三，定金人民币10000元，在12月15日前房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。张三当即交付给李四定金人民币10000元。在张三要交纳房款给李四时李四反悔，不同意将该房屋出卖给张三。张三主张该买卖合同是合法有效的，李四应按合同约定履行义务，要求李四双倍返还定金，并支付违约金的责任。李四辩解该房屋的价格远远超过人民币346000元，李四虽然在买房合约上签名的，但张三未签名，该合约只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同。
（二）案情分析：
不动产登记不是房屋买卖合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。本案中原、李四之间的买卖关系是合法有效的，如果张三请求李四交付该讼争房屋，则人民法院应当责令李四继续履行其合同，并责令李四协助张三办理房屋过户手续。
李四将自有的一幢房屋出卖给张三，且收取后张三的交纳的证约定金10000元，虽然李四出具给张三的买房合约上没有张三的签名，但张三始终承认该合约，可以确认该合约是原、李四双方真实的意思表示，是合法有效的。虽然张三、李四之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。后李四提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，李四应当承担违约的民事责任。
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