签订二手房买卖合同需要注意的事项
2017-03-17 12:56 2017-03-17 12:56 中润律师
二手房因其周边可能具有完善的基础设施建设，成熟的社区人文环境，便利的交通条件等优势，受到购房者青睐。由于二手房作为不动产涉及的标的额较大，故购买二手房具有一定法律风险。本篇主要从三个方面探讨签订二手房买卖合同需要注意的事项。
（一）哪些房屋不能作为二手房进行买卖
1、没有房产证、已经被法院查封、已被设立抵押权的房屋。这几类房屋一旦被作为二手房进行交易，会大大提高购买房屋的一方维护自身的合法权益的成本。
2、夫妻双方仅一方同意出售或离异后产权判决不清晰。
3、继承房屋的所有继承人、子女的父母是产权人，子女未经过父母同意就出售房屋。购买这种房屋日后产生纠纷的可能性很大。
（二）二手房买卖合同违约金的约定
1、当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方只能在违约金责任和定金责任中选择一种主张，不能同时主张。
2、实际履行不能代替支付违约金。违约方实际履行后，如果对方要求其支付违约金，只要违约金的数额并非过分高于造成的损失的，违约方应当继续支付违约金。
3、如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；
4、如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。
（三）二手房买卖合同无效的情形
1、无民事行为能力人或限制行为能力人在没有取得法定代理人同意所签订的房屋买卖合同。
2、以欺诈、胁迫的手段签订的，损害国家利益的房屋买卖合同。
3、乘人之危签订的房屋买卖合同。
4、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。
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