房屋买卖合同纠纷之一房数卖
2017-03-14 13:47 2017-03-14 13:47 中润律师
（一）基本案情：
陈某与刘某签订了房屋买卖合同，依照合同约定向刘某交付了90万元房款。陈某要求刘某协助其办理房屋过户，刘某一直找借口拖延。两个月后，刘某看房价大涨，便与对以上事实并不知情的张某签订了房屋买卖合同，将原本出售给陈某的房屋又出售给了张某，并立即按照合同约定给张某办理了过户登记。陈某得知此事后十分气愤，找到刘某进行理论，刘某拒绝答复。陈某该如何主张自己的权利呢？
（二）法律分析：
陈某是否能向刘某主张继续履行合同呢？《2015年最高法院民事审判工作会议纪要》第27条，“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。”本案当中，张某对此前陈、刘二人的合同并不知情，刘某已经协助张某办理了房屋所有权变更登记，张某已经是房屋的所有权人。债权具有相对性，而物权是绝对权利，故陈某不能再要求刘某继续履行合同交付房屋，而有权解除合同，要求刘某承担违约责任，赔偿损失。
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